摘要：随着电商的冲击，实体商业面临转型，改造成为必然。关于商业裙房改造涉及功能需求的变化，相应的建筑、结构、水暖电均可能要重新梳理。阐述泽惠园小区11、12、13 栋商业裙房改造为昆明房产交易中心探讨通过设计思路深入的剖析、问题难点的解读，力图寻找到一些商业裙房改造设计之道。
关键词：商业裙房 功能改造 结构加固 消防改造
商业裙房改造设计探讨
泽惠园商业裙房改造
Discussion of Reconstruction Design of Commercial Skirt Building
-Taking Ze Huiyuan Residential District as a Example
耿丽：云南中建人文建筑设计研究院有限公司，室内及景观研究室，主任
1、项目概况
根据市政府批示泽惠园项目中11、12、13 栋商业裙房改造为昆明市房屋交易产权管理处办公使用,因此对11、12、13 栋商业裙房进行加固装修改造。本项目涉及到的改造仅为11、12 栋原商业裙房的一层、二层和三层； 13 栋原商业裙房的一层、二层。
1.1 项目区位
昆明市西山区老海埂路片区，东临盘龙江，西临金色家园住宅小区，北临西山区园博园，地块占地109.88 亩。
1.2 改造规模
改造面积11- 12 栋一层裙房2400.93 m2 ， 二层裙房3531.37m2 ，三层裙房3365.69 m2 。13 栋一层裙房879.14 m2 ， 二层裙房1421.42 m2 ，共11598.55 m2 。
2、改造设计内容
2.1 建筑功能改造
11、12 栋原三层商业裙房，一层变更为房产交易中心大厅，二层、三层变更为档案库区及辅助办公用房。二、三层变更为档案库相应的设计规范及防火要求发生变化，建筑防火分区做相应调整。
13 栋原三层商业裙房的一层和二层，变更为房产交易中心办公等辅助用房。
一层主要功能为食堂和中会议室，食堂可容纳150 人用餐，中会议室满足20 人会议。二层以会议和办公为主，设计一个大会议室可容纳150 人，小会议室10 人左右。同时，设置有总经理办公室、活动室等。
2.2 结构专业
11、12 栋二、三层由原来商业变更为档案库区，使用功能改变后，二层和三层的活荷载由原来的3.5 kN/m2 增至12 kN/m2 ，必须通过加固原结构的方式才能使用。结构加固部分是本项目的难点之一。
2.3 给排水专业
根据建筑专业功能变化，消防部分结合设计功能调整。
1） 室内消防自动喷淋系统；
2） 室内消火栓系统；
3） 高压细水雾灭火系统；
4） 灭火器布置；
5） 生活给排水；
室外及其他部分都沿用原设计，不涉及改造。
2.4 电气专业
设计范围内的照明、插座、普通风机等普通强电设施的强电设计，安防、监控、网络综合布线会议系统等普通弱电设计，消防风机（仅13 栋） 及应急照明、细水泵等消防强电设计，火灾自动报警及消防联动、细水雾灭火系统联动控制等消防弱电设计；因项目所在工程已按原施工图施工完成并交付使用，不在本次设计范围的公用场所（公共楼梯间及走道等） 的普通照明、应急照明、自动报警及联动、防排烟风机等已经投入使用，且运行正常，本次设计对这些区域内的设施不再进行改造，以免影响正常使用。
2.5 暖通专业
本次改造区域内核心筒楼梯间、前室与裙房封闭楼梯间均未涉及修改。
暖通改造情况：
1） 建筑平面改造区域内房间与内走道的自然排烟设施与机械排烟系统；无窗房间的通风系统；厨房排油烟系统与事故排风系统；卫生间排风系统。
2） 建筑平面改造区域内各疏散楼梯及前室的消防防烟系统均按原设计保持不变。
2.6 智能化设计
智能化设计也是本项目的难点之一。主要包括综合布线系统、视频监控系统、门禁系统、信息发布及排队叫号系统、会议室系统、数据中心机房系统、弱电桥架系统。
3、 改造设计的指导思想和设计特点
（1） 以人为本，合理进行功能统筹，力求做到高效、实用、坚固安全、朴实大方。创造良好的公共空间环境。
（2） 体现政府职能部门的大气庄重、严谨朴素，整体色调上采用黑白灰的处理手法，材质上采用易清洁，简约为主的材料进行整体装修。
（3） 最大限度地采用了开敞式的空间布局和人性化的设计思路，柱体采用圆形造型和石材铺贴形式，弥补了原空间上一些本身的不足之处。
（4） 地面使用了较简洁和具有引导性的铺装设计，吊顶采用简单大气的“回”字型石膏板吊顶和灯带处理，使整个空间显得大气，明亮。办公空间局部采用清玻隔断和地弹门设计，充分考虑采光及室内通透性。
4、具体设计如下：
（1） 根据消防设计要求及业主功能需求，进行平面设计。在不改变原有疏散楼梯情况下，梳理交通关系，满足功能需求。功能布置结合现状条件，力求合理，高效。
（2） 交通组织
本项目原有疏散楼梯及核心筒，电梯位置等均未改变。根据功能需求，组织交通流线，力求交通便利，充分体现开放式办公特点，同时满足消防疏散需求。
（3） 消防设计
11、12 栋
a.一层防火分区不变，整层一个防火分区，小于4000 m2 。一层仍为开敞空间。
b.二层由于设置档案库区，由原来一个防火分区改为两个防火分区。防火分区一面积1041.4 m2 ，满足两个疏散口，档案库净面积913.86 m2 ，该防火分区为一个档案库。防火分区二面积为2397.3m2 ，有四个疏散口，该防火分区为一个档案库区，其中档案库净面积为1023.77 m2 。
c.三层由于设置档案库区，由原来一个防火分区改为两个防火分区。防火分区一面积1218.9 m2 ，满足两个疏散口，档案库净面积1084.3 m2 ，该防火分区为一个档案库。防火分区二面积为2353.2m2 ，有四个疏散口，该防火分区为一个档案库区，其中档案库净面积为1092.7 m2 。
d.原建筑防火设计概况：本工程为一类高层建筑。建筑高度为99.95 m （由室外地面至屋面面层），建筑分类为一类高层建筑。一层至三层：局部社区配套用房、配套商业、上部公寓门厅、商业库房及商业配套用房；四层至三十四层：公寓式公租房、楼梯间出屋面层、电梯机房。本栋号为带三层配套商业裙房的塔式建筑。垂直方向每栋塔楼设三台电梯（其中一台为消防电梯并设置消防前室），设一座剪刀楼梯，两个疏散口均设置防烟前室。地上部分：一层、二层、三层各为一个防火分区，每个防火分区面积均小于4000 m2 ；四至三十四层每层为一个防火分区，每个防火分区面积均小于1000 m2 。
13 栋
a.各层防火分区及疏散口均未改变。
b.公共走道的净宽单面布房时均不小于1.30 m ，双面布房时均不小于1.40 m 。消防电梯前室的净宽均不小于1.80 m 。公共疏散门均为向疏散方向开启的平开门。
c.地上商业裙房部分：房间门或室内最远点至最近的外部出口或楼梯间的最大距离均小于30 m 。
d.原建筑防火设计概况：本工程为一类高层建筑。防火建筑高度为99.95 m （由室外地面至屋面面层），建筑分类为一类高层建筑。建筑层数：地下两层，夹层，地上三十四层。一层至三层：局部社区配套用房、配套商业及上部公寓门厅；四层至三十四层：公寓式公租房；楼梯间出屋面层：电梯机房。本栋号为带三层配套商业裙房的塔式建筑。垂直方向设三台电梯（其中一台为消防电梯并设置消防前室），设一座剪刀楼梯，两个疏散口均设置防烟前室（每个前室面积≥6平方米）。地上部分：一层、二层、三层各为一个防火分区，每个防火分区面积均小于4000 m2 。
（4） 结构专业设计
该项目加固工程，既满足实际功能需求，又尽可能施工方便。项目用地位于昆明南市区盘龙江边，地下水位非常高，因此通过模型计算，达到不加固基础，即可满足设计要求，是非常关键的。因为只要加固基础，打开地下室底板，地下水就会像喷泉般涌出，增加施工难度，延长工期，同时施工成本增加。但是，项目实际情况，二层和三层的活荷载由原来的3.5 kN/m2 增至12 kN/m2 ， 是非常大的结构改变，在不加固基础的情况下，结构模型计算具有较大难度。通过技术参数及经验计算，最终达到设计要求及审图要求。
人员确定后，便分工查找和调阅了原结构地勘资料、施工图和结构计算分析模型。在部分计算模型缺失的情况下，立即组织人员建立和完善计算分析模型，迅速确定了工作方向和重点，分两个方向有序进行。
一是联系建筑、水、电各专业，给出密集型档案柜的规格尺寸、荷载重量、地轨位置，机房荷载以及墙、板上需开洞和封洞的条件图。二是开展上部结构（含地下室部分） 和地基基础的结构加固设计。
上部结构（含地下室部分） 加固设计包括在地轨分布位置对应的楼板下布置钢梁、对原结构梁、柱的加固补强、楼板防开裂措施等。之所以布置钢梁而不是钢筋混凝土梁，是因为钢梁与原结构梁方便连接，对原结构破坏较小，且钢梁属干作业，施工速度快，这对后期施工缩短工期非常有利。对原结构梁、柱的加固补强，先考虑采用外包型钢和钢板或者粘贴碳纤维布的方式，其优点是加固后的梁柱不增大截面，不压缩使用空间，对于钢筋混凝土梁，如确需增大截面，也是先考虑加大梁宽度，后考虑加大梁高度的方式，尽量不减少每层的净高。新布置钢梁上的楼板板面，因缺少负弯矩钢筋，可能会出现楼面开裂的情况，要采取预防措施，采用在垂直于地轨方向，沿钢梁长度方向逐条粘贴钢板或者碳纤维布，防止楼板开裂。
地基基础加固设计主要考虑二、三层增加荷载传导至基础后，原裙房部分四桩、五桩承台基础，以及塔楼和裙楼交接部位桩承载力是否满足要求。根据地勘报告，地下水位常年分布在高水位，和室外地面基本相平。最低水位在裙房-4.25 m 高处，即地下水位比地下室最少高出约6 m 。如此高的水位，再加上施工时间可能在6 月和7月，正值雨季，在筏板上开孔静压预制桩的地基基础加固方法，可能会引发水压释放后喷涌而出，将地下室整体淹没，无法进行施工。另外，即使没有出现水压释放后喷涌而出的情况，加固完后筏板防水仍旧是个难以处理的问题。鉴于此，我公司会尽全力采取技术措施，避免对地基基础进行加固，这样就会避免上述可能会出现的问题。
采取的技术措施主要包括以下几个方面：
1） 考虑实际桩压力和极限承载力的差值，使没有发挥作用的这部分承载力尽可能的发挥作用。
2） 考虑恒荷载按照实际做法取值，或者建议建设单位改变楼面做法，以减小恒荷载取值。
3） 考虑桩和筏板共同工作，提高基础承载力。
4） 考虑地下水对筏板的浮力作用，来抵消部分上部传导至基础的荷载。
以上几种措施，单独使用或者综合使用，在有据可依、保证安全的前提下，做到减少地基基础加固工作量，甚至不用加固。
5） 植筋及粘钢加固技术和碳纤维加固技术
另外，本项目非常重要的是密集柜布置方式与结构加固方案密切相关。在确定密集柜布置方式的前提下，还必须确定密集柜轨道的布置方式，因为结构增加梁的位置与密集柜轨道所布位置一致。即确保后期密集柜轨道布置位置，按着结构增加梁的位置布置，否则结构加固方案不成立，无法保障安全。
5、结语
本项目改造设计还涉及给排水专业、电气专业、暖通专业、智能化专业等，均根据使用要求分析进行改造设计，分别采取了相应措施，在此不一一叙述。
城市的发展是一个不断更新和变化的动态过程，在日新月异的这种新陈代谢的过程中，如何对待需要改造的建筑成为了亟待解决的问题。其中包括列入国家历史遗址保护名单的旧建筑，还包括大量存在的虽然仍处于设计寿命期，但功能、设施、外观已不能满足当前需要，根据法规条例得不到保护的一般性旧建筑。随着城市的发展日趋成熟与饱和，如何在已有的限制条件下为旧建筑注入新的生命力，完成旧建筑的重生成为近几年来关注的热点问题。建筑改造涉及到艺术和技术的再融合，希望通过此文能够对改造建筑提供参考与借鉴。
